Domande frequenti

Immobili

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che ricorrano alcuni requisiti previsti dalla legge:

  • l’immobile deve essere ubicato nel Comune ove l’acquirente ha la residenza ovvero si impegni entro i diciotto mesi dall’acquisto a stabilire la residenza;
  • l’acquirente non deve essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel Comune ove è situato l’immobile da acquistare;
  • l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa;
  • l’abitazione da acquistare non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 eA/9.

Si decade dalle agevolazioni prima casa se:

  • non si trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato entro i diciotto mesi dall’acquisto;
  • si aliena la casa acquistata con le agevolazioni prima casa nei cinque anni dall’acquisto, salvo che entro un anno dalla detta alienazione non si ricompri un’altra casa da adibire ad abitazione principale;
  • nel caso che ci si sia impegnati ad alienare (vendere, donare, etc.) la precedente prima casa posseduta al momento dell’acquisto ed entro il termine di un anno previsto dalla legge, non si alieni detta prima casa;
  • nel caso in cui i presupposti previsti dalla legge non sussistevano al momento dellacquisto (ad esempio perché lacquirente possedeva già altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa ovvero altra abitazione nello stesso Comune e non lo abbia dichiarato nellatto di acquisto).

In tutti questi casi l’acquirente si vedrà recuperare dalla Stato la differenza di imposta, la sanzione su detta differenza di imposta e gli interessi legali.

Il mutuo c.d. prima casa è quello richiesto per acquistare, ristrutturare o costruire un’abitazione relativamente alla quale, al momento del mutuo, ricorrono, in capo al mutuatario, le condizioni per poter richiedere le agevolazioni prima casa. Solo in questo caso il mutuo sconterà l’imposta sostitutiva dello 0,25% e gli interessi passivi potranno essere scaricati, nella misura prevista dalla legge, dalla dichiarazione dei redditi.

Non rileva il fatto che il mutuo richiesto per la prima casa sia già stato estinto.

Si potrà stipulare nuovamente un mutuo prima casa solo qualora le condizioni per beneficiare delle agevolazioni prima casa possano essere nuovamente richieste, ad esempio nel caso che si sia venduta la prima casa relativamente alla quale si era stipulato il mutuo originario e si proceda all’acquisto di un’altra prima casa, ovvero in caso di nuovo mutuo richiesto per ristrutturare detta prima casa

Non si può rinunciare volontariamente alle agevolazioni prima casa.

L’unico modo per poter richiedere nuovamente le agevolazioni prima casa è quello di procedere ad alienare la prima casa prima del nuovo acquisto ovvero di impegnarsi ad alienare la stessa entro un anno dal nuovo acquisto.

Se rivendo la prima casa nei cinque anni dall’acquisto, senza procedere ad acquistare un’altra casa da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita, decado dalle agevolazioni prima casa e lo Stato recupera la differenza di imposta, la sovrattassa del 30% su detta su detta differenza di imposta e gli interessi legali.

Per poter acquistare un immobile senza saldare tutto il prezzo in sede di atto notarile di compravendita, e nel presupposto che la parte venditrice sia d’accordo, si possono ipotizzare tre diverse soluzioni:

1° ipotesi: contratto di affitto a riscatto (c.d. rent to buy).

L’affitto a riscatto è il contratto con il quale il potenziale acquirente versa un canone al proprietario e avrà il diritto, al termine pattuito (non superiore a dieci anni), di acquistare l’immobile imputando a prezzo la parte del canone di affitto concordata con il proprietario. Il contratto di affitto a riscatto, per poter essere trascritto, deve essere stipulato con atto notarile;

2° ipotesi: compravendita a rate con riserva della proprietà.

Nella vendita con riserva della proprietà l’acquirente si impegna a pagare tutto o parte del prezzo in modo dilazionato (a rate) e diventa proprietario solo quando ha pagato al venditore l’ultima rata del prezzo. Deve essere necessariamente stipulato con atto notarile;

3° ipotesi: contratto preliminare notarile registrato e trascritto.

Con il contratto preliminare il venditore si impegna a vendere al futuro acquirente, che si impegna ad acquistare, un immobile. Il contratto preliminare stipulato con atto del notaio, oltre che essere registrato, viene anche trascritto nei registri immobiliari e tutela quindi l’acquirente da eventuali trascrizioni pregiudizievoli contro il venditore tra la data del preliminare e la data della vendita. Per beneficiare di questo effetto la trascrizione della vendita deve essere fatta entro tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare. Nel contratto preliminare si può pattuire l’immissione nel possesso anticipata della parte acquirente, ossia la consegna dell’immobile al momento della stipula del contratto preliminare.

Chi acquista da un costruttore un immobile in corso di costruzione deve sapere che il c.d. Decreto Costruttori (D.Lgs. 122/2005) detta una serie di tutele per il consumatore che acquista da un costruttore un immobile in corso di costruzione (c.d. acquisto “sulla carta”).

Il costruttore, in virtù della legge sopra citata, deve rilasciare al promissario acquirente al momento del preliminare di compravendita:

  • una fideiussione bancaria o assicurativa che garantisca l’intero importo degli
  • acconti/caparre versati o da versare;
  • gli elaborati di progetto che individuano il bene oggetto di vendita;
  • la specificazione dei lavori con il relativo capitolato;
  • l’indicazione dei millesimi condominiali.

Nel caso di immobili da costruire, relativamente ai quali il permesso edilizio sia stato richiesto o rilasciato dopo il 16 marzo 2019, il preliminare di vendita dovrà essere stipulato, a pena di nullità, per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, con il necessario intervento del notaio. Quando l’immobile sarà stato completato, il consumatore dovrà ricevere, all’atto della compravendita, l’assicurazione postuma decennale che garantisce i vizi da costruzione per i primi dieci anni.

Se la mancata corretta intestazione catastale è conseguente alla mera mancata voltura catastale dell’atto di trasferimento (vendita, successione, ecc.), un tecnico abilitato alle pratiche catastali (geometra, architetto, ingegnere ecc.) potrà presentare in catasto una pratica di pre allineamento per far recepire la voltura dell’atto.

Se la mancata corretta intestazione catastale è, invece, conseguente ad un errore catastale del titolo (vendita, successione, ecc.) sarà necessario procedere alla rettifica dello stesso.

Un immobile gravato da ipoteca potrebbe anche astrattamente essere venduto, però l’acquirente comprerebbe l’immobile ipotecato con tutto ciò che ne consegue. E’ quindi difficilmente ipotizzabile che l’acquirente accetti di comprare un immobile che potrebbe essergli in seguito tolto dal Giudice dell’esecuzione. Questo è anche il motivo per cui delle vendite immobiliari si occupa il notaio, il quale verifica appunto che l’immobile oggetto di vendita sia libero da ipoteche e da altre formalità pregiudizievoli (pignoramenti, sequestri, ecc.).

Si rende, dunque, necessario per il venditore attivarsi in ogni modo con il creditore per verificare se si possa ottenere la cancellazione di ipoteca, previo pagamento, anche a saldo e stralcio, del debito.

L’usufrutto è un diritto reale, e quindi come tale trascrivibile nei registri immobiliari, che dà diritto al titolare di utilizzare il bene (abitandolo ovvero utilizzandolo secondo la sua destinazione più propria) e di metterlo a frutto (ad esempio locando lo stesso o concedendolo in comodato gratuito).

L’usufrutto può essere a termine ma non può eccedere la vita dell’usufruttuario. Di conseguenza, al momento della morte dell’usufruttuario, il diritto di usufrutto si estingue, consolidandosi alla nuda proprietà (si veda la faq n. 14), e non cade nella successione dell’usufruttuario stesso.

Dal punto di vista fiscale l’usufruttuario è tenuto a pagare le imposte di quel bene ed è, in particolare, il soggetto passivo ai fini IMU.

Con la dizione nuda proprietà si intende il diritto del proprietario in presenza di un diritto di usufrutto in capo ad un terzo soggetto.

La vendita di nuda proprietà è la vendita che ha ad oggetto questo diritto, fermo restando l’usufrutto in capo al terzo.

Conseguentemente chi compra una nuda proprietà non entrerà, da un punto di vista giuridico, nel possesso dell’immobile dal giorno dell’acquisto e quindi non potrà andare ad abitare nell’immobile ovvero utilizzarlo secondo la sua propria destinazione, fino a che i diritto di usufrutto sarà esistente. In caso di usufrutto vitalizio, quindi, il nudo proprietario consoliderà la sua proprietà solamente dopo la morte dell’usufruttuario. Durante questo periodo tutte le imposte, compreso l’IMU, graveranno sull’usufruttuario e il nudo proprietario non dovrà corrispondere nulla.

Sì, nel caso di vendita o di altro atto di trasferimento di immobile proveniente da una successione, è necessario, ai fini della continuità delle trascrizioni, procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita di eredità. Questa trascrizione viene effettuata nei Registri immobiliari contro il defunto e a favore degli eredi venditori ed è obbligatoria e non rinunciabile.

Testamento ed eredità

Tralasciando i testamenti speciali (in caso di malattie contagiose o di pubblica calamita e il testamento a bordo di nave o aeromobile), le forme ordinarie di testamento sono il testamento olografo o per atto di notaio.

Il testamento olografo è quello scritto per intero, datato e sottoscritto di mano del testatore.

Il testamento pubblico è ricevuto da un notaio in presenza di due testimoni: il testatore dichiara la sua volontà al notaio, che la riduce per iscritto, dandone poi lettura al testatore stesso, alla presenza dei testimoni.

No, il testamento olografo non deve essere firmato da due testimoni, né deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate, né deve assolvere all’imposta di bollo.

Non deve neanche essere consegnato in deposito ad un notaio per la sua validità. Tale deposito, fiduciario, che normalmente avviene, garantisce la certezza che il testamento non venga poi smarrito e costituisce il normale epilogo dell’attività di consiglio ed assistenza che il notaio svolge.

Solo successivamente alla morte del testatore, chiunque sia in possesso di un testamento olografo dovrà presentarlo ad un notaio per la sua pubblicazione, che avviene con un apposito verbale.

Se il testamento è già stato depositato dal testatore presso un notaio, la pubblicazione è eseguita dal notaio depositario. Solo dopo la pubblicazione, il testamento olografo ha esecuzione.

Assolutamente no, la nomina dell’esecutore è solo una facoltà di cui può avvalersi il testatore.

Il testatore infatti può, non certo deve, nominare uno o più esecutori testamentari, la cui funzione è quella di curare che siano esattamente eseguite le sue disposizioni di ultima volontà. A tal fine, l’esecutore amministra la massa ereditaria ereditaria, salva contraria volontà del testatore.

La legittima è quella quota di eredità che la legge riserva a favore dei cd. legittimari, che sono il coniuge, i figli e gli ascendenti del defunto. In caso di premorienza dei figli, la legge riserva gli stessi diritti di costoro anche a favore dei loro discendenti, che vengono alla successione in loro luogo.

Gli ascendenti sono legittimari solo nel caso in cui chi muore non lascia figli.

La legge indica le varie quote di legittima, in funzione del numero dei legittimari lasciati dal defunto, e le modalità di calcolo della legittima e della corrispondente quota disponibile. Il suo Notaio di fiducia saprà illustrarle il tutto.

Se lei vuole tutelarsi e, quindi, non correre il rischio di pagare i debiti ereditari di suo padre defunto oltre il valore di beni lasciati, allora deve accettare l’eredità con beneficio d’inventario.

L’effetto del beneficio consiste nel tener distinto il patrimonio del defunto da quello dell’erede, con la conseguenza proprio di riconoscere all’erede una responsabilità limitata per i debiti del defunto al solo attivo ereditario.

La dichiarazione di accettazione beneficiata si fa mediante dichiarazione ricevuta da un notaio o dal cancelliere del tribunale del circondario in cui si è aperta la successione.

L’accettazione deve essere preceduta o seguita dall’inventario.

Il chiamato all’eredità che è nel possesso dei beni ereditari deve fare l’inventario entro tre mesi dall’apertura della successione. Trascorso tale termine senza averlo compiuto, il chiamato è considerato erede puro e semplice.

Se lo ha compiuto, il chiamato che non abbia ancora fatto la dichiarazione di accettazione beneficiata ha un termine di quaranta giorni dal compimento dell’inventario per accettare o rinunziare. Trascorso tale temine, è considerato erede puro e semplice.

L’effetto del beneficio d’inventario consiste nel tener distinto il patrimonio del defunto da quello dell’erede.

Conseguentemente:

  1. l’erede conserva verso l’eredità tutti i diritti e tutti gli obblighi che aveva verso il defunto, tranne quelli che si sono estinti per effetto della morte;
  2. l’erede non è tenuto al pagamento dei debiti ereditari e dei legati oltre il valore dei beni a lui pervenuti per successione;
  3. i creditori dell’eredità e i legatari hanno preferenza sul patrimonio ereditario di fronte ai creditori dell’erede.

La rinunzia all’eredità evita che il chiamato diventi erede. La rinuncia comprende l’intero patrimonio ereditario, non può essere limitata solo ad alcuni beni, né può essere soggetta a termini e condizioni.

Qualora il rinunciante si sia già impossessato di uno o più beni ereditari, la rinuncia non è più possibile.

Qualora il rinunciante sia discendente o fratello/sorella del defunto, al suo posto subentrano i suoi discendenti, salvo diverse disposizioni testamentarie.

I lotti possono essere liberamente determinati dai comproprietari, secondo i loro accordi, eventualmente prevedendo dei conguagli in denaro laddove il valore dei beni assegnati a ciascuno non sia uguale al valore della quota di diritto al medesimo spettante sull’intero patrimonio ereditario.

Ciascun coerede può sempre domandare la divisione.

Se non vi è accordo tra i coeredi su come formare i lotti, si può:

  • deferire le operazioni ad un notaio affinché provveda lui;
  • adire il Tribunale per la divisione giudiziale.

Amministrazione di sostegno e procura

I genitori possono rilasciare una procura generale, in modo che il figlio amministri nel modo più ampio il loro patrimonio.

Tuttavia, per fare ciò è necessario che chi rilascia procura sia in grado di intendere e di volere. In caso contrario, provvederà l’autorità giudiziaria a nominare un amministratore di sostegno, un curatore o un tutore.

La persona che, per effetto di una infermità ovvero di una menomazione fisica o psichica, si trova nella impossibilità, anche parziale o temporanea, di provvedere ai propri interessi, può essere assistita da un amministratore di sostegno, nominato dal giudice tutelare del luogo in cui questa ha la residenza o il domicilio.

No, salvo che sia prevista nell’atto stesso.

Tuttavia si estingue per:

  • revoca o rinunzia;
  • morte, interdizione e inabilitazione del mandante o morte del procuratore.

Società

Al giorno d’oggi, la separazione dei beni è il regime più diffuso tra i coniugi in quanto permette di tenere ben separati e distinti i due patrimoni e l’amministrazione degli stessi.

Altro aspetto da considerare è quello della responsabilità per gli eventuali debiti. Essa grava separatamente su ciascuno dei coniugi: questo significa che i creditori possono soddisfarsi solo sui beni del coniuge loro debitore, senza possibilità di aggredire i beni dell’altro coniuge.

Le garanzie più comuni sono:

  • fideiussione: un terzo soggetto garantisce con il suo patrimonio
  • personale il rimborso del debito;
  • pegno: il debitore consegna al creditore un bene mobile a garanzia del pagamento del debito;
  • ipoteca: la garanzia in questo caso è data da un bene immobile, del debitore o di terzi, che verrà venduto all’asta ove il debitore non onori il pagamento del debito.

Dipende da vari fattori:

  • responsabilità dei soci per le obbligazioni sociali;
  • pignorabilità delle quote;
  • costi di gestione;
  • tassazione degli utili.

Tendenzialmente, le società di persone sono consigliate per piccole imprese, a gestione familiare, che non necessitino di contrarre eccessivi debiti con terzi per la gestione ordinaria.

Tendenzialmente recarsi dal notaio, che provvederà alle pratiche necessarie, le quali sono parzialmente differenti a seconda che si tratti di società di persone o di società di capitali.

Previa assunzione di tutte le informazioni mediche necessarie da parte del disponente, il notaio può ricevere una D.A.T. (disposizioni di anticipato trattamento) che contenga tutte le istruzioni del disponente medesimo nei casi di sua incapacità relative ai trattamenti sanitari.

Nello stesso atto può essere nominato un fiduciario che si occupi di eseguire tali volontà ove il disponente non sia più in grado di provvedervi.